2013/10/13 (Sun) アスタくにづか：防災センター運営費訴訟、新長田まちづくり株式会社を提訴

神戸・新長田再開発ビル 管理の3セク変更へ ＜神戸新聞 2013/10/5 07:00＞を編集

　阪神淡路大震災の復興再開発事業で建設された神戸・新長田駅南地区の再開発ビル「アスタくにづか」（計9棟）をめぐり、区分所有者の商店主と神戸市が、ビルを管理する神戸市の第3セクター「新長田まちづくり株式会社」の変更を視野に入れた本格協議を始めた。新長田まちづくりは管理費などで商店主と意見が対立し、訴訟に発展。事態収拾に向け、新長田まちづくりの設立に関与した神戸市が、商店主らと、新長田まちづくりの解任に向けて動きだす異例の展開をたどる見通しになった。

　神戸市などは2014年度末までに、全9棟で管理会社変更の手続きを行う方針。意見集約や新長田まちづくりの処遇をめぐり、曲折も予想される。
　再開発ビルの店舗と住宅は、新長田まちづくりが一括管理。それにより、住民に比べ最大8.7倍の管理費を支払わされているとして、商店主の約6割が返還を求め訴訟を起こしている。

　神戸市はビルの店舗床を所有する区分所有者の一人。新長田まちづくりに事態収拾を促してきたが、2013/06から商店主らと会合を重ね、管理会社の変更を望む商店主が過半数を占めると判断した。
　神戸市によると、今後、各棟で集会を開き管理規約を変更し、店舗と住宅で部会を分離。各部会で管理組合をつくり、管理会社をプロポーザル方式などで決める方針。
　区分所有法では、管理規約の変更には区分所有者の3/4以上の同意が必要。神戸市は「管理が混乱しないよう協力するが、最終的には区分所有者の総意で管理形態を決めてほしい」とする。新長田まちづくりは「協議は認識しているが、それ以上のコメントはできない」としている。

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神戸市、しびれ切らし直接交渉 ＜神戸新聞 2013/10/05＞を編集

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アスタくにづか防災センター運営費訴訟：「管理費過剰徴収」と3セク提訴 ＜神戸新聞 2012/01/16 21:29＞を編集

　神戸新長田の再開発ビル「アスタくにづか」（計9棟）で、店舗所有者が住宅所有者の数倍以上の管理費を負担していた問題で、店舗を所有する商店主ら52人が2012/01/16、「過剰に徴収されていた」などとして、管理・運営を委託している第3セクター 新長田まちづくり株式会社を相手取り、計約3億円を求める集団訴訟を神戸地裁に起こした。

　訴えたのは、9棟のうち7棟で洋服店などを経営する商店主ら52人。
　訴状によると、ビルは阪神淡路大震災の被害を受け、JR新長田駅南地区の復興事業として神戸市が施工。店舗と住宅部分があり、新長田まちづくり株式会社が1998年からアスタくにづか1～6番館の9棟の管理・運営を手がけていた。商店主らは新長田まちづくり株式会社から住居部分の約4.75倍～8.7倍の管理費を請求されていたとして、2005年～2011/03の過払い分計約3億0880万円を求めている。

　会見した洋服店経営の男性（42）は「被災者が入居する店舗でなぜこんなに高額な管理費を取られるのか。復興を希望する地権者に負担を押しつけるもので不当だ」と話している。新長田まちづくり株式会社は「訴状が届いていないので、コメントできません」としている。

　アスタくにづかの管理費格差をめぐっては、2011/07にも別の商店主が新長田まちづくり株式会社に対し、約1400万円の賠償を求めて神戸地裁に提訴している。

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アスタくにづか防災センター運営費訴訟：商店主ら3セクを集団提訴へ ＜神戸新聞 2012/01/11 09:15＞を編集

　神戸・新長田の再開発ビル「アスタくにづか」（計9棟）の防災センター運営をめぐり、店舗所有者が住宅所有者の9倍の共益費を負担していた問題で、店舗を所有する商店主ら四十数人がセンターの管理・運営を委託されている第3セクター 新長田まちづくり株式会社に対し、「過剰に徴収されていた」などとして損害賠償を求めて神戸地裁に集団提訴することが2012/01/10、分かった。請求の総額は1億円を超える見込み。

　アスタくにづかは阪神淡路大震災の被害を受け、JR新長田駅南地区の復興事業として神戸市が施工。防災センターは全9棟の消防、防犯設備などの制御と監視を一元的に管理している。
　商店主らによると、区画の引き渡し時、新長田まちづくり株式会社から「共益部分の負担は面積割り」と説明されながら、防災センターについては住居部分の9倍を請求されていた。負担割合は管理規約に記されていないという。商店主らは2011/07以降、新長田まちづくり株式会社に説明を求めてきたが、「納得のいく回答がない」として訴訟に踏み切ることにした。

　この問題では、9棟のうちの1棟が2007年、新たに管理組合を設立し、防災センターを含めた全共益費の負担割合を「住宅1、店舗1.5」に見直した。その上で2011/07月、商店主らが「共益費の過払い分」として約1400万円の賠償を求めて提訴した。今回訴えるのは、残る8棟の半数を超える商店主ら。9倍の格差について、新長田まちづくり株式会社は「会社設立以前に神戸市などが決めていた。棟ごとの総意があれば、見直しに応じる用意はある」と説明。
　神戸市都市計画総局は「共益費は店舗に対応する防犯・防火機材の多さなどから割合を出した。これまで、新長田まちづくり株式会社を中心に話し合いの機会を探ってきた」としている。

■JR新長田駅南地区
　阪神淡路大震災で壊滅的な被害を受け、神戸市が1995/03、震災復興再開発事業を都市計画決定。移転交渉が難航し、地区外への転居を余儀なくされた地権者も出た。再開発ビル約40棟の建設が計画されており、2012/01時点で31棟が完成。2013年度の完了を目指す。

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アスタくにづか防災センター運営費訴訟：「管理費が高額」商店主ら提訴 神戸の再開発ビル ＜神戸新聞 2011/08/23 06:35＞を編集

　阪神淡路大震災の復興事業として神戸市が施工した新長田駅南地区の再開発ビル内に設置された防災センターをめぐり、店舗所有者が住宅所有者の9倍の運営費負担を強いられるのは不当として、神戸市の第3セクター 新長田まちづくり株式会社を相手に損害賠償を求める訴えを神戸地裁に起こしていたことが分かった。商店主らは「管理規約にも示さず、重い負担を課していては復興事業とはいえない」と主張している。

　訴えたのは、再開発ビル アスタくにづか6番館北棟（住宅171戸、店舗9店）の店舗部会長の男性（62）。2011/07末、新長田まちづくり株式会社に約1400万円の損害賠償を求め提訴した。

　新長田まちづくり株式会社によると、防災センターはアスタくにづか1～6番館の9棟を一元管理、店舗と住宅の共益費で運営していた。
　訴状などによると、アスタくにづか6番館北棟の商店主らは、区画を引き渡された2002/09、新長田まちづくり株式会社から「共益部分の負担は面積割」と説明されながら、うち共益費の半分近くを占める防災センター運営費が9倍負担とは知らされていなかったという。修繕費や雑費を含めると、全体面積の13％しかない9商店で、共益費全体の3割を占めていたという。
　商店主らは2007/04、新長田まちづくり株式会社への委託管理をやめ、住民らと別の管理組合を設立。2011/06には、防災センターだけ格差があるのは不適切として、全共益費を「住宅1、店舗1.5」の割合に見直した。賠償請求額もこの割合をもとに、過去の過払い分を算出した。
　その結果、商店主らによると、共益費1100万円超の負担内訳は店舗が全体の2割弱にまで減ると推計でき、住宅側は年平均で各戸約1万円の負担増となる。ある商店は数年前に比べ、年二百数十万円から約40万円に下がるという。ただし、アスタくにづかの別の8棟は現在も商店主らが9倍の防災センター運営費を負担している。

　新長田まちづくり株式会社は「防災センターの負担割合がどのように決まったか当社に記録は残っていないが、店舗側に対応する設備が多く、店舗の負担割合が多いのは当然。6番館だけが管理費をまとめて1.5倍にする決定は徴収方法を複雑にし、適切とは思えない」とコメントした。

■防災センター
　消防法施行規則で11階建て以上かつ延床面積1万平方メートル以上の建物、もしくは地下部分の面積が5000平方メートル以上の建物に設置が義務付けられ、消防、防犯設備などの制御と監視を行う。複合ビルでは店舗、住宅の共益部分に当たる。